La hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (aunque puede recaer también sobre otras viviendas), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona si cumple una serie de requisitos. Este préstamo es una porcentaje del valor de tasación de la vivienda.
La particularidad de esta hipoteca es que no se puede exigir la devolución del préstamo hasta que no se produzca el fallecimiento del propietario de la vivienda hipotecada o del último beneficiario designado en el contrato. Es decir, a diferencia de lo que ocurre con la hipoteca normal, en la que una entidad bancaria otorga un préstamo para la adquisición de un inmueble y ese préstamo se devuelve poco a poco, en la hipoteca inversa una entidad bancaria o de seguros concede un préstamo, garantizado por la vivienda del deudor, que no se devuelve por éste, sino por los herederos llegado el caso.
Está regulada en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
- El solicitante o los beneficiarios designados en el contrato ha de ser mayor de 65 años, o con una incapacidad igual o superior al 33%
- Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor cuando fallezca el deudor o el último de los beneficiarios.
- Que el deudor disponga del préstamo mediante disposiciones periódicas o únicas.
- Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños conforme a lo dispuesto en los artículos 7 y 8 de la Ley del Mercado Hipotecario.
Si no hay herederos, la entidad bancaria ejecuta la garantía hipotecaria y se queda con la vivienda para recuperar su crédito.
Si hay herederos, pueden adoptar una de estas tres posturas:
- Mantener la propiedad de la vivienda, liquidando la deuda con la entidad y devolviendo el dinero prestado. Cancelando el préstamo, la entidad no podrá exigir compensación alguna por la cancelación.
- Vender la vivienda para saldar la deuda, siempre que con el producto obtenido pueda hacerse, pues, en caso contrario, habrá que acudir a otras vías, como vender otros bienes de la herencia.
- Decidir no reembolsar la deuda con sus intereses, pudiendo el acreedor cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
Hablamos de los supuestos en los que se haya pactado un plazo determinado de duración de la hipoteca inversa y el deudor o último beneficiario sobreviva durante más tiempo.
Para prevenir los efectos negativos de esta situación se suele contratar junto con la hipoteca inversa un seguro de renta vitalicia de modo que, llegado el caso, sería la aseguradora la que continuaría pagando al deudor o al último beneficiario, no la entidad bancaria o de crédito.
Las hipotecas inversas no pueden ser concedidas por particulares; sólo se pueden contratar con entidades de crédito o con entidades aseguradoras autorizadas para operar en España
