La reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca cuyo pago se hace recaer sobre el cliente es posible, como se ha encargado de señalar el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015.
A la hora de constituir una hipoteca es muy frecuente que la escritura pública que la documenta contenga una estipulación, según la cual, será de cuenta del prestatario (el cliente) el pago de todos los gastos de notaría, registro, tramitación de la escritura (gestoría) y pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Se trata de una cláusula que no permite una mínima reciprocidad en la distribución de gastos entre el banco y el cliente; al cliente no le interesa la hipoteca, sino el préstamo a que se refiere. La hipoteca se constituye, precisamente, en beneficio de la entidad bancaria que así obtiene una posición privilegiada a la hora de proteger su crédito.
Estas cláusulas son nulas por abusivas. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en su artículo 89.3, califica como cláusulas abusivas aquellas que trasladen al consumidor las consecuencias económicas de gestiones que no le sean imputables y de gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario. Así:
<strong>Gastos de notaría y de registro</strong>
Las normas que regulan tanto los aranceles de los
notarios como los aranceles de los registradores establecen que la obligación de pago a estos profesionales corresponde a quien solicite el servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba un derecho. Y quien tiene el principal interés en que se documente en escritura pública la hipoteca y que se inscriba en el registro de la propiedad es, precisamente, la entidad bancaria.<strong>Gastos de gestoría</strong>
El artículo 89.4º de la Ley General para la Protección de los Consumidores y Usuarios considera como cláusulas abusivas (y por tanto nulas) aquellas que impongan al consumidor servicios complementarios no solicitados. Este es el caso de las gestorías que imponen las entidades bancarias y que, no sólo trabajan para ellas, sino que en ocasiones son empresas filiales suyas, encargadas de recoger la escritura de hipoteca de la notaría, presentarla en el registro de la propiedad y liquidar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.<strong>Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)</strong>
Este impuesto tiene dos vertientes: La transmisión patrimonial y el acto jurídico documentado.
- La ley reguladora de este impuesto (art. 8) señala que la constitución de préstamos (como ocurre con la
hipoteca) tributa como transmisión patrimonial y el obligado al pago del impuesto será el prestatario, es decir, el cliente. - Pero los documentos notariales necesarios para constituir la hipoteca están sujetos a este impuesto en su vertiente de acto jurídico documentado (art. 27), y el obligado al pago de este impuesto y en esta modalidad es el adquirente del derecho (art. 29), es decir, la entidad bancaria.
- La ley reguladora de este impuesto (art. 8) señala que la constitución de préstamos (como ocurre con la
