La propiedad horizontal es una institución jurídica que se refiere, normalmente, a edificios divididos en pisos, locales y plazas de garaje. Lo característico de este tipo de propiedad es que junto con una propiedad privativa coexiste una propiedad compartida sobre los elementos comunes, como son la entrada al edificio, la calefacción y el aire acondicionado, las telecomunicaciones, los jardines, patios o terrazas comunes, etc. Es decir; una persona normalmente será propietaria con carácter privativo de un piso y/o una plaza de garaje y copropietario de una parte proporcional de aquellos elementos comunes.
La propiedad horizontal está regulada, además de por el artículo 396 del Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que es aplicable a todas las comunidades de propietarios con independencia de su fecha de constitución, de tal manera que los estatutos de cualquier comunidad ha de respetar lo dispuesto en la LPH.
Pero en una comunidad de propietarios no sólo es de aplicación la LPH. También ha de tenerse en cuenta que existe normativa específica en materia de ascensores, respecto de las telecomunicaciones o en relación a las piscinas privadas.
Refiriéndonos al caso de un edificio, que es el más frecuente, la propiedad horizontal se constituye cuando se otorga el llamado título constitutivo; cuando se está construyendo un edificio, el promotor de la obra lo divide en diferentes pisos, locales y garajes, determina cuál es el porcentaje de participación de cada piso, local o plaza de garaje en los elementos comunes y establece el régimen básico de funcionamiento de ese edificio ya dividido. Esta división se hace mediante el otorgamiento ante notario de la llamada escritura de división horizontal, y esa escritura es lo que se conoce como título constitutivo.
Una vez que se vende el edificio, los nuevos propietarios de los pisos, locales y plazas de garaje asumen ese título constitutivo y el régimen básico de funcionamiento, si bien pueden modificarlo una vez que se constituyan como comunidad de propietarios y adopten los acuerdos necesarios para ello, siempre con respeto a lo dispuesto en la LPH.
En otras publicaciones de esta web se analizan las comunidades de propietarios, los derechos y deberes de cada propietario y los problemas que se generan como consecuencia del funcionamiento de cualquier comunidad.
