La cláusula penal en un arrendamiento es un mecanismo de indemnización; es una obligación a cuyo cumplimiento se obliga el arrendatario para el caso de que no cumpla, o cumpla sólo parcialmente, el contrato. El supuesto más común es el pago de una determinada cantidad de dinero al arrendador cuando el inquilino desiste del alquiler y no respeta su plazo de duración.
Hemos de distinguir dos supuestos
<strong>Arrendamiento de vivienda</strong>
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la cláusula penal para los casos en que el inquilino desista de un contrato de arrendamiento de vivienda; así, se le reconoce la posibilidad de desistimiento siempre que el contrato haya durado, al menos, 6 meses, y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
En estos casos, las partes pueden pactar que el arrendatario indemnice al propietario con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que falte para la terminación del contrato. En caso de que falte un período de tiempo inferior a un año, se calculará la indemnización proporcionalmente.
Téngase en cuenta que la ley señala que las partes podrán pactar, lo que significa también que podrán no pactar nada.
<strong>Arrendamiento para uso distinto de la vivienda</strong>
La Ley no regula la cláusula penal para los arrendamientos para uso distinto de la vivienda, lo que no significa que no se pueda pactar.
El problema surge con la concreción de esa cláusula penal ¿De qué cuantía habría de ser? ¿Se puede pactar que el arrendatario haya de pagar al arrendador la totalidad de la renta hasta la fecha de finalización del contrato?
Nuestros tribunales se han inclinado por manejar este tema con moderación. No
parece razonable frustrar las legítimas expectativas de beneficio del arrendador, pero tampoco es lógico que el arrendatario se vea gravado con una consecuencia económica desproporcionada a causa de la resolución anticipada del contrato.Siendo cierto que las partes tienen total autonomía para pactar una cláusula penal, su cuantía debería estar en relación con los perjuicios que efectivamente sufra el propietario. Así, se considera razonable que esos perjuicios se limiten al tiempo en que la finca ha estado sin poder alquilarse nuevamente, o incluso que se pacte un sistema coincidente con el señalado para los arrendamientos de vivienda a que antes nos hemos referido.
