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Cláusula de vencimiento anticipado y desahucios hipotecarios

 

Por la aplicación de una cláusula de vencimiento anticipado, un desahucio (en realidad, un lanzamiento) derivado de una ejecución hipotecaria iniciada por la aplicación de esa cláusula puede ser anulado. El Tribunal Supremo, en una reciente Sentencia de 11 de septiembre de 2019, ha clarificado cuándo estas cláusulas son abusivas (y en consecuencia nulas) y qué sucede si se declara su nulidad .

 

  • ¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

    Esta cláusula supone que el banco podrá dar por vencido el contrato de préstamo hipotecario y reclamar la devolución de la totalidad de la hipoteca en caso de impago de alguna o de algunas cuotas.

    Se han dado casos en los que el impago de una sola cuota de la hipoteca facultaba al banco o caja prestamista para declarar vencido anticipadamente el contrato de hipoteca y reclamar la devolución de la totalidad del préstamo, lo que podía dar lugar a situaciones de abuso, aunque lo normal venía siendo que se produjeran al menos 3 de esos impagos, por aplicación del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

  • ¿Cuándo es válida una cláusula de vencimiento anticipado?

    • Para que este tipo de cláusulas sean válidas tienen que  constar expresamente en la escritura de  hipoteca. Además, el incumplimiento (impago) del deudor debe ser relevante, significativo; se ha de tener en cuenta la gravedad de ese incumplimiento en relación con la cuantía y la duración de la hipoteca así como la posibilidad de que el deudor pueda reparar el daño (es decir, pueda pagar aunque sea con retraso) evitando así el vencimiento anticipado.
    • Si el incumplimiento del deudor es poco importante o paga lo que debe, aunque se retrase en ese pago, la cláusula de vencimiento anticipado podrá ser declara nula por abusiva.

  • ¿Qué sucede con los procedimientos hipotecarios que están en curso como consecuencia de la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado?

    Es indispensable que la posesión de la finca hipotecada no haya sido entregada al ejecutante.

    • Los procedimientos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de Protección de los Deudores Hipotecarios (es decir, anteriores al 15 de mayo de 2013) y que se iniciaron como consecuencia de la aplicación de una cláusula de vencimiento anticipado que haya sido declarada nula, serán sobreseídos, es decir, archivados.
    • Los procedimientos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 iniciados por aplicación de una cláusula de vencimiento anticipado en los que no se aprecie un incumplimiento grave del deudor serán también archivados.
    • Si en los procedimientos iniciados tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013 se apreciara que el incumplimiento del deudor ha sido grave o desproporcionado, la ejecución continuará su curso.
    • Si el incumplimiento no es grave ni desproporcionado, para que se pueda aplicar la cláusula de vencimiento anticipado habrá que atender a los plazos señalados en el artículo 24 de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (12 o 15 meses), que introdujo importantes novedades en la ejecución hipotecaria, tal y como se puede leer en el anterior enlace.

 

El auto de archivo o  de sobreseimiento que se dicte como consecuencia de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no tendrá fuerza de cosa juzgada, por lo que el ejecutante podrá volver a plantear el procedimiento frente al deudor.

 

Francisco José Mateos Hernández. Abogado perteneciente al Ilustre Colegio de Abogados de Granada desde 1992. Director de la página web www.abogadoparafamilias.com especializada en el asesoramiento en derecho de familia, derecho del consumidor y en todas aquellas cuestiones que afectan a la dinámica familiar desde su nacimiento.

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