La Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 9 cuáles son las obligaciones de todo propietario. Entre estas obligaciones está la de contribuir, según su cuota de participación, a los gastos de la comunidad o a la dotación de un fondo de reserva.
Sin embargo la práctica cotidiana demuestra que, o bien no todos los propietarios de una comunidad cumplen puntalmente con esta obligación, o bien directamente la ignoran. Ante este panorama normalmente no queda otro recurso que la reclamación judicial de la deuda.
Por su rapidez y facilidad, el procedimiento aconsejable (aunque no el único) para reclamar el pago de los gastos de la comunidad es el monitorio, regulado en los artículos 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Una vez autorizados por la junta de propietarios, el presidente de la comunidad o el administrador están legitimados para reclamar por la vía monitoria y frente a los propietarios deudores las cantidades que deban a la comunidad por gastos comunes para el mantenimiento y conservación del edificio y las derivadas de la aportación al fondo de reserva de la comunidad, en su caso.
Para iniciar este procedimiento monitorio de reclamación de deudas es necesario aportar, junto con la demanda, una certificación del acuerdo de la junta de propietarios por el que se liquida y aprueba la deuda concreta por gastos de la comunidad o por aportación al fondo de reserva que el deudor o deudores mantienen con la comunidad, así como la acreditación de que el acuerdo se le ha notificado al propietario o propietarios afectados.
¿Cómo se notifica este acuerdo?
Se ha de utilizar cualquier medio que permita tener constancia de su recepción (correo certificado con acuse de recibo, burofax con certificación del texto, carta enviada por conducto notarial…). La notificación ha de realizarse en el domicilio que el propietario deudor tenga en España, siempre que haya informado del mismo a la comunidad. Si no, surtirá efecto la notificación practicada en el piso o local perteneciente a la comunidad, siendo válida la realizada al inquilino o persona que ocupe ese piso o local.
Cuando a pesar de todo esto no se puede llevar a cabo la comunicación (por ejemplo, si el piso o local están vacíos), surtirá efecto la publicación del acuerdo en el tablón de anuncios de la comunidad o sitio visible similar.
Una vez presentada esta documentación e iniciado el procedimiento, el Juzgado da al deudor un plazo de 20 días hábiles para que abone los gastos de la comunidad que se le reclaman o alegue las razones por las que no paga. Si no alega nada en ese plazo, el secretario del juzgado emite un decreto por el que da por finalizado el procedimiento, comunicándolo a la comunidad que puede ejecutar ese decreto y embargar bienes del deudor para poder cobrar tanto los gastos de la comunidad reclamados como los gastos generados.
Si dentro de aquellos 20 días el deudor paga, se termina el juicio; y si formula alegaciones se abre un nuevo procedimiento, verbal u ordinario, donde se discutirá a fondo sobre la existencia y legitimidad de los gastos de la comunidad que se reclaman.
