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Mayorías necesarias para autorizar la realización de obras en una comunidad

No todas las obras que se realicen en una comunidad precisan el acuerdo de la junta de propietarios. Así, podemos distinguir distintos supuestos:

  • SUPUESTOS QUE NO PRECISAN ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

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    Son aquellos en los que la obra viene impuesta por la normativa en materia de accesibilidad (supresión de barreras arquitectónicas), seguridad o habitabilidad, o aquellos otros relativos al deber de conservación del edificio.

    En estos casos, la obra tiene el carácter de necesario y, en consecuencia, no precisa de acuerdo alguno de la junta de propietarios para su aprobación; simplemente hay que hacerla.

    Además de los casos expuestos, también están exentas de acuerdo de la junta de propietarios la realización de las siguientes obras:

    • Obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal: Son aquellas obras que no siendo legalmente necesarias conforme antes se ha expuesto, constituyen una intervención razonable en materia de accesibilidad que ha de ser soportada por los propietarios (rampas, ascensores, etc). Se considera como obra razonable la que pide un propietario en cuyo piso o local viva o trabaje una persona discapacitada o mayor de 70 años, siempre que el importe de la obra no exceda de 12 mensualidades de gastos comunes; y aunque exceda, siempre que el interesado asuma el sobrecoste.
    • La construcción de nuevas plantas o cualquier alteración de la estructura del edificio o de los elementos comunes que sea consecuencia de la inclusión del inmueble en un plan de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
    • La división o agregación de pisos o locales del inmueble, cuando sea consecuencia de la inclusión del edificio en un plan de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
    • La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que el propietario interesado soporte el coste de la instalación y del consumo generado.

     

  • SUPUESTOS DE UNANIMIDAD Y DE MAYORÍAS CUALIFICADAS

    Los acuerdos no analizados a continuación o  no regulados expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

    Fuera de esos supuestos de unanimidad, el régimen general de mayorías para la realización de obras en una comunidad de propietarios es el voto favorable del 60% de los propietarios, siempre que representen al menos el 60% de las cuotas de participación. Estas mayorías son necesarias para la realización de las siguientes obras:

    • División o agregación de pisos o locales del edificio, cuando el inmueble no esté incluido en un plan de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
    • Construcción de nuevas plantas o alteración de la estructura del edificio cuando el inmueble no esté incluido en un plan de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
    • La construcción y modificación de un complejo inmobiliario.
    • La dotación de innovaciones, servicios o nuevas instalaciones no legalmente exigidas.
    • Supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general o el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble

     

    obras_3 ascensorSi todas estas obras se realizan para un aprovechamiento privativo de algún o algunos propietarios, será necesario el acuerdo de la junta con las expresadas mayorías. Si es para aprovechamiento común, en el cómputo de la mayoría necesaria se incluirá a los propietarios que, debidamente citados, no comparecieron en la reunión ni manifestaron su discrepancia por escrito dentro del plazo de 30 días desde la comunicación de la adopción del acuerdo.

     

    Las mayorías para votar sólo se forman con los propietarios que estén al corriente en el pago de sus cuotas
  • SUPUESTOS SUJETOS A OTRAS MAYORÍAS

    Mayoría simple de propietarios y de cuotas para la realización de obras que supongan la supresión de barreras arquitectónicas o facilitar la accesibilidad, cuando no vengan impuestas por la normativa vigente. En el cómputo de la mayoría necesaria se incluirá a los propietarios que, debidamente citados, no comparecieron en la reunión ni manifestaron su discrepancia por escrito dentro del plazo de 30 días desde la comunicación de la adopción del acuerdo.

    Un tercio de los propietarios, siempre que representen un tercio de las cuotas, para la realización de obras de acceso o adaptación de servicios de telecomunicación, nuevos suministros energéticos colectivos o de aprovechamiento de energías renovables. En estos supuestos la comunidad no puede repercutir el importe de las obras o de los suministros sobre los propietarios que no hayan votado expresamente a favor; ahora bien. Si en un momento posterior alguno de estos propietarios desea incorporarse al suministro o servicio podrá hacerlo si paga la el importe que le hubiera correspondido en su momento, actualizado con el interés legal.

Finalmente una precisión: Para calcular el quorum necesario para formar las mayorías precisas en cada caso habrá que tener en cuenta que los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de sus cuotas por gastos de la comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas.

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