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Arrendamientos regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Cuando hablamos de arrendamientos nos referimos al alquiler, y en un contrato de alquiler intervienen,
fundamentalmente, dos personas: El arrendador (también llamado propietario, casero…) y el arrendatario (inquilino, alquilado…)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (a partir de ahora, LAU) regula dos tipos de arrendamiento y determina cuáles están excluidos de su ámbito de aplicación.

 

  • Arrendamiento de finca urbana destinada a vivienda.

    Como su propio nombre indica, el arrendamiento de finca urbana destinada a vivienda es aquel que se refiere a una edificación cuyo uso principal sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se trata del alquiler de una finca urbana para vivir en ella de modo estable.
  • Arrendamiento de finca urbana para uso distinto de la vivienda.

    Es aquel que se refiere a una edificación que no tiene como uso principal el vivir en ella de manera permanente. Así, se consideran arrendamientos para uso distinto de la vivienda los siguientes

    • Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
    • Los que se celebran para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente (Por ejemplo, los arrendamientos de local de negocio).
  • Arrendamientos excluidos de la LAU.

    Hay otro tipo de arrendamientos que también se refieren a fincas que van a ser habitadas pero que, sin embargo, quedan fuera del ámbito de aplicación de la LAU y se regulan por su legislación específica. Por ejemplo, los referidos a:

    • Viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón de su cargo
    • Viviendas militares.
    • Los contratos en que, arrendándose una finca con casa, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal de la finca la finalidad primordial del arrendamiento.
    • Viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria.
    • Las viviendas turísticas establecidas en régimen de aprovechamiento por turnos.

 

La LAU regula los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario, y establece una advertencia: Serán nulas y se tendrán por no puestas las cláusulas de un contrato de arrendamiento que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las disposiciones de la LAU, salvo que la propia ley lo autorice expresamente.

En los arrendamientos destinados para vivienda existe la posibilidad de que el arrendatario (inquilino) ceda o subarriende a su vez la vivienda a un tercero, llamado por esto subarrendatario o cesionario. Pero para ello es preciso el consentimiento expreso y por escrito del arrendador (propietario). A falta de ese consentimiento no se podrá subarrendar la vivienda y, si se hiciera, será causa de resolución del contrato y de desahucio.

Sin embargo en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda, cuando se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar a un tercero la finca sin necesidad de consentimiento del arrendador. En este caso al arrendador sólo tendrá derecho a un aumento de la renta que oscilará entre el 10% y el 20%, según el subarriendo sea total o parcial.

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