Suspensión del contrato
Cuando en la vivienda se realicen obras que la hagan inhabitable, ya sean de conservación o exigidas por la autoridad, el inquilino podrá desistir del contrato o suspenderlo, sin tener que indemnizar al arrendador, tal y como se explica en el artículo «Derechos y deberes de las partes«.
La suspensión del contrato supone la paralización de su plazo de duración y de la obligación del pago de la renta hasta que terminen las obras.
Extinción del contrato
- Causas generales: Si el arrendador o el arrendatario incumplen cualesquiera obligaciones derivadas del contrato, la parte que hubiera cumplido con las suyas podrá exigir a la otra el cumplimiento de la obligación o podrá promover la extinción del contrato, con indemnización de los daños y perjuicios causados en ambos casos. El contrato se extinguirá también por la pérdida de la vivienda por causa no imputable al arrendador, o por su declaración en estado de ruina.
- Causas específicas:
- Causas imputables al arrendador: La no realización de obras de conservación de la vivienda o la perturbación de hecho o de derecho en la utilización de la vivienda, es decir, incomodar de manera significativa al inquilino por la vía de los hechos o utilizando algún procedimiento judicial.
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Causas imputables al inquilino:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos.
- Los daños causados dolosamente en la vivienda o la realización de obras no consentidas por el arrendador cuando ese consentimiento sea necesario, según se explica en el artículo «Derechos y deberes de las partes«.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando
Para hacer efectiva la extinción del contrato por cualesquiera de estas causas habrá que acudir a un procedimiento judicial específico de resolución contractual, con una excepción: Si se ha pactado que el contrato de arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente la vivienda al arrendador, y si ese arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.