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La renta en los arrendamientos de vivienda

La renta es la cantidad de dinero que el arrendatario paga al arrendador por usar y disfrutar la vivienda alquilada.

El importe de la renta, su periodicidad y el modo en que se paga será el que libremente establezcan las partes en el contrato; A falta de pacto, el pago se realizará en metálico, en la vivienda arrendada y dentro de los 7 primeros días de cada mes.

El arrendador está obligado a entregar al inquilino un recibo de pago, salvo que este se realice por transferencia bancaria o ingreso en cuenta, ya que en este caso el arrendatario se queda con el justificante del pago.

Es muy recomendable especificar en el contrato qué parte de la renta se corresponde con el alquiler y qué parte se corresponde con el IVA a pagar (en la actualidad, el 21%) ya que, si no se especifica nada, se entiende que la cantidad a pagar como renta incluye el correspondiente IVA. También es muy recomendable especificar quién, cómo y en qué cuantía paga los gastos generales de la vivienda (comunidad de propietarios, luz, gas, agua, etc).

Existe la posibilidad de pago en especie de la renta, es decir, que se establezca en el contrato que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda en los términos y condiciones que se acuerden.

  • ¿Cuándo y por qué se puede modificar la renta?

    • El supuesto de modificación de la renta más común es su actualización, es decir, su adecuación al incremento del coste de la vida.La renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En los contratos firmados antes del día 1 de abril de 2015, si no se ha pactado nada, se actualizará aplicando a la de la anualidad anterior el incremento del IPC de un período de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como referencia para la primera actualización el último IPC que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y así sucesivamente.
    • Adiós al IPC como índice de revisión de la renta en los alquileres desde el día 1 de abril de 2015. En los contratos celebrados a partir de esa fecha habrá de pactarse expresamente la posibilidad de actualización de la renta. Si no se pacta nada, no se aplicará variación alguna. Y si se pacta la actualización de la renta pero sin referirla a ningún índice o metodo de cálculo, no se aplicará el IPC, sino el nuevo IGC.
    • También se puede modificar la renta por la realización de obras o mejoras en la vivienda. Así, si una vez transcurridos los primeros 3 años de duración del contrato el arrendador realiza obras de mejora, salvo que se haya pactado lo contrario tendrá derecho a elevar la renta anual. Esta elevación será la que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora (sin contar posibles subvenciones) el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos, con el límite del 20% de la renta vigente.
    • Una precisión importante: En las viviendas de protección oficial que sean objeto de arrendamiento no se puede fijar libremente por las partes el importe de la renta a pagar. En estos casos, la renta viene limitada por las normas administrativas que regulan este tipo de viviendas. En los contratos anteriores al 1 de abril de 2015 la renta se puede actualizar por el incremento del IPC o la realización de mejoras, pero dentro de los límites legalmente establecidos. A partir del día 1 de abril de 2015 se aplicará el mismo sistema de cálculo de la variación que en las viviendas de renta libre, tal y como se ha expuesto más arriba. Es  muy aconsejable que, al ser esta una materia gestionada por las comunidades autónomas, se informe en su propia comunidad sobre cuáles son los límites establecidos sobre la renta a pagar en caso de alquiler de viviendas de protección oficial.
  • ¿Cómo se comunica al arrendatario el incremento de la renta?


    La comunicación del incremento de la renta se realizará por escrito, expresando el porcentaje de incremento aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, certificación del Instituto Nacional de Estadística.

    También será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de pago de la mensualidad.

    Hay que tener presente que, hasta que no se comunique en forma al arrendatario el incremento de la renta por variación del IPC, del IGC o de cualquier otro índice que se haya pactado, no será exigible su pago. Realizada válidamente la comunicación el inquilino vendrá obligado a pagar el incremento de la renta a partir del mes siguiente. Téngase presente que, si no se ha pactado expresamente la variación de la renta en el contrato de arrendamiento, esta no se modificará.

 

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