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Derechos y deberes de las partes

  • Principales derechos y deberes

    El principal derecho del arrendador es el cobro de la renta en la cuantía, forma y plazo estipulados en el contrato y, de modo correlativo, el principal deber del arrendatario es el pago de la renta en esas condiciones.

    Desde otro punto de vista, el principal derecho del arrendatario es usar y disfrutar de la vivienda arrendada conforme a lo establecido en el contrato y, a su vez, el principal deber del arrendador es facilitar el uso pacífico de la vivienda al arrendatario.

  • Obras de conservación de la vivienda

    El arrendador está obligado a realizar las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de habitabilidad, salvo en los casos en los que el deterioro sea culpa del arrendatario o la vivienda haya sido declarada en ruina; la realización de estas obras no da derecho al arrendador para elevar la renta.

    Si el arrendatario considera necesaria la realización de estas obras deberá comunicarlo a la mayor brevedad al arrendador; incluso podrá realizar las obras por sí mismo, previa comunicación al propietario, cuando sean urgentes.

    Otra posibilidad de obras a realizar por el arrendatario, previa comunicación al arrendador, se da en el supuesto de que padezca alguna discapacidad o sea mayor de 70 años (él, su pareja o familiar que con él conviva). Podrá realizar obras para adecuar el uso de la vivienda a la discapacidad que tenga, siempre que con ello no se afecte a la seguridad del edificio. Cuando finalice el contrato deberá dejar la vivienda en el estado en el que se encontraba si así lo exige el propietario.

    Fuera de estos casos, el arrendatario no podrá realizar obras en la vivienda sin el consentimiento del arrendador. En caso contrario incurriría en causa de resolución del contrato.

  • Obras de mejora de la vivienda

    El arrendador podrá realizar (y el arrendatario tendrá que soportarlas) obras de mejora de la vivienda que no puedan retrasarse hasta la finalización del contrato.

    La realización de estas obras tendrá que ser comunicada por escrito al inquilino con, al menos, 3 meses de antelación, y en el plazo de 1 mes desde dicha comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato. Si lo hace, el contrato se extinguirá pasados 2 meses a contar desde el desistimiento.

    Si el arrendatario decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado, y a una indemnización por los gastos que se vea obligado a realizar.

  • Derecho de adquisición preferente

    Aunque las partes pueden pactar en el contrato que el arrendatario no goce de este derecho, si no se ha convenido nada en caso de venta de la vivienda el inquilino tendrá un derecho de
    adquisición preferente
    sobre ella. Este derecho se concreta en los derechos de tanteo y retracto.

    El ejercicio del derecho de tanteo es anterior a la venta de la vivienda y supone que el arrendador ha de haber comunicado al arrendatario en forma fehaciente (es decir, de modo que quede constancia) la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta. En el plazo de 30 días naturales (incluyendo domingos y festivos) a contar desde el siguiente a aquella comunicación, el inquilino puede ejercitar su derecho de tanteo y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones que las comunicadas inicialmente.

    El ejercicio del derecho de retracto es posterior a la venta y se da cuando no se hubiese hecho al inquilino la comunicación de venta antes señalada o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos.

    El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el comprador al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

    Para la salvaguarda de estos derechos, si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de la vivienda arrendada ha de justificarse que se han realizado las comunicaciones antes referidas.

    Este régimen tiene una excepción: No habrá lugar al ejercicio de los derechos de tanteo o retracto, además de los casos de renuncia en el contrato, cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

 

Una precisión: El arrendatario ha de constituir una fianza en metálico a favor del arrendador equivalente al importe de una mensualidad de renta. Esta fianza se constituye en garantía del cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Se pueden pactar otras garantías adicionales a esta fianza

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